相続登記は「書類集め～遺産分割協議～登記申請」という流れで進める手続きです。本記事では、まず基本の書類を押さえ、次にケース別の追加書類や手続き、準備の流れを把握し、よくあるミスやご質問について解説します。この記事のチェックリストに沿えば、漏れを最小限にできます。

必要書類チェックリスト（基本＋ケース別）

基本セット（多くの方が共通）

• 被相続人（亡くなった方）の出生〜死亡までの戸籍謄本一式
• 被相続人の住民票除票または戸籍の附票
• 相続人全員の現在戸籍
• 不動産を取得する方の住民票
• 不動産の固定資産評価証明書または固定資産税納税通知書

ケース別で追加になるもの

• 遺言書がある場合：遺言書（自筆証書遺言書の場合、検認手続きが必要）
• 遺言書がなく、相続人が複数いる場合：遺産分割協議書＋相続人全員の印鑑証明書
• 登記簿上の住所と住民票除票の住所が一致しない：不動産の権利証や上申書
• 相続人に未成年者・行方不明者がいる場合：特別代理人の選任や不在者財産管理人の選任の手続きが必要
• 相続人に認知症や知的障害者の方がいる場合：成年後見人の選任手続きが必要

準備と申請のステップ

1. 相続の開始：被相続人の死亡により、相続が開始します。
2. 戸籍の収集：被相続人の出生〜死亡までの戸籍（除籍・原戸籍）謄本、相続人の現在戸籍等を集めます。
3. 相続人の確定：戸籍を確認することで、相続人が確定します。
4. 不動産情報の取得：固定資産納税通知書・権利証・登記事項証明書を確認します。
5. 遺言書の確認：遺言書の有無を確認します。自筆証書なら法務局に、公正証書なら公証役場で有無を確認できます。
6. 遺産分割協議：遺言書がない場合、相続人全員で遺産の分け方を確定し、協議書に署名押印します（実印＋印鑑証明）。
7. 登記申請書の作成・提出：登記申請書を作成し、法務局へ提出します。窓口・郵送・オンライン申請の３つの方法があります。

費用・期間の目安

• 登録免許税：固定資産評価額 × 0.4%（相続による名義変更）　例：固定資産評価額１，０００万円×０．４％＝４万円
• 戸籍・証明書取得費：1通数百円〜、合計数千円〜1万円台が目安
• 期間：書類収集2〜4週間、申請〜完了2〜3週間（法務局毎・繁忙期で変動します。都内の法務局は１か月以上かかることも多いです）

よくあるつまずき・ミス

• 戸籍が「出生まで連続」していない（改製原戸籍・除籍の漏れ）
• 協議書の不備（不動産表示の誤り、地番抜け、押印・日付の欠落、実印漏れ）
• 相続人の一部が署名のみで印鑑証明がない
• 評価証明書が最新年度ものでない

よくあるご質問

Q. 相続人の一人が遠方で、書類のやり取りが大変です。

A. 郵送での持ち回りや、オンライン面談での内容確認を併用できます。司法書士が段取りを組み、漏れを防ぎます。