相続した不動産を売却したい方へ
登記から売却までの流れと注意点
はじめに
「相続で不動産を取得したけれど、住む予定がないので売却したい」というご相談は非常に多くあります。
相続した不動産を売却するためには、まず相続登記を行い、名義を相続人に移す必要があります。
登記を済ませて初めて、売却や担保設定などの取引が可能になります。
相続不動産売却の流れ
| ① 相続登記 | 被相続人名義から相続人名義へ変更。これをしないと売却できません。 |
|---|---|
| ② 不動産会社の選定 | 査定依頼・媒介契約の締結。 |
| ③ 売買契約 | 買主との条件交渉・契約書締結。 |
| ④ 代金決済と所有権移転登記 | 決済日に司法書士が立会い、登記申請。売却代金が支払われます。 |
| ⑤ 税務申告 | 譲渡所得税等が発生する場合は税理士に申告を依頼。 |
必要書類
- 被相続人の出生から死亡までの戸籍一式・住民票除票
- 相続人全員の戸籍・印鑑証明書
- 不動産取得者の住民票
- 遺産分割協議書
- 固定資産評価証明書
売却時には、登記簿上の名義人が相続人が一致している状態にします。
売却時の注意点
- 相続登記未了では売却不可： 名義変更が済んでいないと契約できません。
- 相続人が複数いる場合： 相続人の共有状態にした場合、売却するためには全員の同意が必要です。
- 譲渡所得税の発生： 売却益が出た場合は税金がかかることがあります。
- 空き家特例： 一定条件を満たすと税制優遇が受けられる場合があります（後述、詳細は税理士に確認）。
相続人が複数いる場合の換価分割メリット
相続人が複数いる場合、不動産をそのまま共有名義にすると管理や処分が難しくなるケースがあります。
そこで遺産分割の一種として換価分割（不動産を売却して代金を分ける方法）を選択することで、以下のメリットがあります。
- 公平に分けられる： 不動産を複数人で分けるのは難しく不公平が生じやすいが、現金で分ければ平等に分配可能。
- 将来のトラブル回避： 共有名義は売却等に全員の同意が必要となるが、換価分割で代表相続人１名が売却手続きをすることでスムーズな換金が可能。
- 納税対策： 相続税の納税が必要なケースでは多額の資金が必要となるため、不動産を現金化することで納税資金を確保できる。
不動産を残しておく必要がない場合や共有管理の負担を避けたい場合は、換価分割の内容で遺産分割協議書を作成します。
譲渡所得税の空き家特例について
相続した実家を売却する際、条件を満たせば譲渡所得税が最大3,000万円まで控除される「空き家特例」が適用できる場合があります。
主な適用要件
- 被相続人が一人暮らしをしていた自宅であること（相続発生時に老人ホーム等に入居していた場合も適用可）
- 1981年5月31日以前に建築された家屋であること
- 相続開始から一定期間内に売却すること（相続開始から3年を経過する年の12月31日まで）
- 売却価格が1億円以下であること
注記
- 制度の要件は細かく、確認には専門的な判断が必要
- 適用を受けるには確定申告が必須
- 条件を満たさない場合は控除が受けられない
空き家特例の適用可否や申告は税理士にご相談ください。司法書士は相続登記や売却の法務手続きを中心に支援いたします。
司法書士に依頼するメリット
- 相続登記から売却決済まで一貫サポートが可能
- 不動産会社・税理士との連携でスムーズに進行
「不動産をすぐに売りたいけれど、手続きが煩雑で進まない」とお悩みの方は、専門家にご依頼いただくのが安心です。
相続不動産の売却は、相続登記 → 不動産会社選定 → 売買契約 → 決済と進みます。
当事務所では、相続登記の段階から不動産会社・税理士と連携し、売却までトータルでサポートいたします。
売却をご検討の方はお気軽にご相談ください。